Ja, sælgeren kan få et nyt lån

Et af de spørgsmål, jeg se spurgt igen og igen på REI nyhedsgrupper er “ kan sælgeren få et andet lån? ” dette er et stort spørgsmål, fordi det så ofte er en af en sælger indsigelser, når en kreativ tilbud drøftes.

Det korte svar er “ ja ”. Kun i sjældne situationer vil en sælger ikke kunne kvalificere sig til et andet lån. Dette, antager selvfølgelig sælger typisk ville kvalificere sig, hvis de ikke ville efterlade deres lån. Lad ’ s udforske de mulige forklaringer, der kan bruges med sælgeren.

Straight leje

Hvis sælgeren gør ikke ’ t sælge hus og planer om at flytte anyway, sælgeren vil blive tvunget til at enten mister ejendommen til afskærmning eller lease ejendom ud snart.

Ja, der findes andre løsninger, men dette er hvad den typiske motiverede sælger ser som deres muligheder på det tidspunkt, de hoppe på telefonen og begynde at kontakte ejendomsselskaber. De ovenstående svar synes at være de to mest almindelige svar på den “ hvad vil du gøre, hvis det gør ikke ’ t sælge? ” spørgsmål.

Så, lad ’ s antage til diskussion, vi er involveret på dette punkt. Hvis sælgeren finder nogen til at udleje deres ejendom, sælger ’ s lån vil stadig være på plads. Sælgeren kan eller kan ikke have landlording erfaring og kan eller kan ikke have en anstændig lejer. Disse argumenter komme handy for andre indsigelser, men don ’ t virkelig påvirker den “ nye lån ” scenario.

De fleste långivere vil give sælgeren en 75% indkomst kredit mod deres gældskvoter. For eksempel antage sælgeren har en underliggende betaling af $750 og en lejer der ’ s betaler $1.000. Långiver vil omfatte 75% af lejebeløbet, eller $750, som indkomst, som vil hjælpe med at udligne den underliggende gæld betaling af $750. Det ’ s ikke ligefrem en “ vask ”, men det ’ s temmelig darn tæt.

Selvom lejen var kun $750, ville 75% leje indkomst kredit svare til $562.50, mod den månedlige betaling på $750. I min erfaring er de $187.50 normalt ikke nok at diskvalificere sælgeren for lånet.

Så for at opsummere, uanset om du planlægger at erhverve ejendommen gennem en lease option, Sub2 eller en anden form for kreativ finansiering, hvor det eksisterende lån bliver på plads, worst case-scenario bør være at den nye långiver behandler ejendommen som hvis det & # 8217; s en leje.

Lease Option

Hvis du ’ ve indgået en lease optionsaftale med sælgeren, dette kan arbejde positivt for sælger i kvalifikationen til et nyt lån. Igen, værste fald bør være, at ejendommen er behandlet som en straight leje. Bedste fald ville være, at långiveren giver sælgeren fuld kredit for gæld betaling.

Undertiden långivere har forskellige krav til “ bevise ” betalingerne foretages faktisk af investor. Tidligere jeg ’ ve blevet bedt om at levere et brev, der bekræfter min aftale at være ansvarlig for betalingen. Nogle gange har sælgeren vise lease option aftalen kan være nok. Andre gange kan jeg ’ ve måtte faktisk runde op kopier (forside og bagside) af den annullerede kontrol og indlevere dem ud.

Så vidt jeg ved, jeg ’ ve aldrig havde sælger ikke modtage fuld kredit for betalinger, jeg ’ m making og sælgerne vil typisk kontakte mig, når de ansøger om et nyt lån. Jeg vil opfordre dem til at gøre så har når de indledende diskussion om delsætningen Due på salg (DOS) og den “ hvordan får jeg et andet lån? ” bekymring.

Ejeren finansiering

Generelt, dette vil være en no-brainer, hvis transaktionen er udført en “ traditionelle ” måde. Dette, mener jeg, et dokument findes der kan påvises at långiver som bevis for transaktionen og aftale. Det kunne være en egenveksel og gerning af tillid eller pant i nogle stater), kontrakt om gerning, eller et lignende dokument.

Jeg tror, at nogle investorer bliver mere bekymret når du køber ejendom omfattet af den eksisterende finansiering (Sub2). Da mange Sub2 transaktioner ikke har en “ traditionelle ” type dokument, der beviser køb, en smule større indsats kan være nødvendig her.

Afhængigt af sproget i købsaftalen, dette kan eller kan ikke være et problem. Oftere end ikke er min sælgere stand til at bevise salget af giver långiveren en kopi af aftalen. Da min aftale hedder det, at jeg ’ m ansvarlige for betalinger, vil dette ofte opfylder den nye långiver.

Hvis det gør ikke ’ t gøre jobbet i sig selv, tilføje en kopi af sætningen udfyldte HUD-1 løsning vil øge argumentet. Uanset det faktum at jeg fyldte HUD-1 ud af mig selv, det beviser, at et salg fandt sted. Indtil du ved hvad du ’ re gør, vil jeg anbefale at lade firmaet titel eller lukke advokat for at udfylde formularen for dig. Hvis du ’ re at købe titel forsikring på aftalen, det vil højst sandsynligt blive gjort for dig alligevel.

Hvis du beslutter dig at gøre det selv, kan du få en indtastningsklare PDF-kopi på nedenstående link (under REI formularer). Bruge en kopi af en forudgående transaktion for at bruge som en guide og/eller har nogen kyndige gennemgå dit arbejde.

Tid til en hurtig Margennote her. Nogle lån officerer og ejendomsselskaber vil tilbyde op forslaget om, at du enten oprette en “ uforudsete ” dokument på købstidspunktet eller Tilbagedatere en på tidspunktet af låneansøgningen. Udnytter et dokument (typisk en kontrakt for gerning), der virkelig spiller ingen del af indholdet i transaktionen netop med henblik på at gøre det lettere for din sælger at få et andet lån er ikke blot unødvendig, men potentielt falske.

Ja, selv på en Sub2 transaktion, som typisk indebærer mindre dokumentation og er uvant for næsten hver part, der vil blive inddraget i sælger ’ s lånet processen, beviser betalingerne, der foretages ’ t være et stort problem. Det kan kræve nogle ekstra indsats fra investor, hvis købsaftalen og HUD-1 er ikke tilstrækkeligt bevis, men sælgeren kan kvalificere sig til et nyt lån og vil typisk modtage fuld kredit for deres forudgående afdrag på ejendommen.

En potentiel risiko for, at jeg ikke har køre på tværs af personligt kunne være, hvis sælgeren eller anden måde endte på den samme långiver, der holder og/eller tjenesteydelser det første lån. Måske det ville give nogle problemer, men igen, er dette nemt behandlet i forbindelse med at have den oprindelige DOS diskussion.

For at opsummere, sælgeren kan få en anden lån selv efter forlader den forudgående, sted og denne indvending skal være et ikke-emne, når vi diskuterer erhvervelse af deres ejendom, uanset hvilke kreative teknik bruges.

Med venlig hilsen

Tim Randle

(c) Copyright 2002, alle rettigheder forbeholdes.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *